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  • 广州:自持商品房禁止“明租实售”
  • 来源:增城日报 作者:[] 发布日期:[2018-11-23 09:51:16]
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    随着广州市大力培育租赁市场,广州市内新增了不少租赁住房。但也出现了类似“明租实售”、出让“使用权”等一系列问题。日前广州市住建委和市国规委联合起草了《关于对新增租赁住房有关管理工作的通知》(简称《新增租赁住房通知》),规定自持租赁住房,房地产开发企业应整体申请登记,不得分割、销售、转让及拆分抵押;租赁住房在项目宣传推广时,不得诱导、引导和强迫承租人参与任何有金融风险的行为。

    自持商品房不得销售转让

    为了缓解住房供应矛盾,广州市通过“竞自持”的方式出让土地,土地竞得人自持部分不得分割销售,只能作为租赁房源向社会出租。但是记者了解到,有开发商在竞买自持商品房土地后,通过签订数十年的“长期租赁合同”或“使用权合同”,或通过股权转让形式进行整体转让,变相销售,扰乱市场秩序。

    针对这些现象,《新增租赁住房通知》规定,自持租赁住房,房地产开发企业应整体申请登记,不得分割、销售、转让及拆分抵押。如果房地产开发企业发生破产、合并重组、股权转让等特殊情形,自持租赁住房应整体转让。转让后,自持租赁住房必须继续用于租赁,并按租赁合同保持原有租赁关系。

    押金不得超房租2倍

    据记者了解,新增租赁住房不限定承租主体,而租金价格则由租赁双方参考《广州市房屋租金参考价》,并结合市场水平协商确定。

    新增租赁住房租赁合同期限不得超过二十年,租金收取鼓励押一付一。同时,押金最高不得超过月租金二倍,一次性收取租金的不得超过一年。

    租赁企业需在官方平台注册

    针对住房租赁企业,《新增租赁住房通知》要求,经营新增租赁住房的房地产开发企业、住房租赁企业、房地产经纪机构、村集体等应在广州市房屋租赁信息服务平台进行注册,需要将旗下出租的房源信息,如实录入广州市房屋租赁信息服务平台。

    企业在对租赁住房在项目宣传推广时,不得诱导、引导和强迫承租人参与任何有金融风险的行为,不得出现“投资”“升值”“名?!薄安幌薰骸钡壬嫦游蟮?、欺骗和虚假宣传字样。

    村集体可与企业合作出租

    去年,广州市被原国土部(现自然资源部)确定为首批“利用集体建设用地建设租赁住房试点”城市。今年年初编制的《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》显示,至2020年,全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米,每年批准建筑面积按100万平方米控制。

    针对这一批即将到来的新增租赁住房,《新增租赁住房通知》规定,村集体可自主出租经营,也可与住房租赁企业等合作出租经营新增租赁住房。

    专家:将有效防范“明租实售”

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,广州此次出台租赁住房的政策,对于集体建设用地发展有较为清晰的导向,尤其是提到了此类租赁住房不允许分拆销售,这其实也是为了防范后续租赁市场发展出现的问题,即所谓明租实售,这样的风险在此次政策中提前预警了。对于此次租赁市场的发展来说,也提到了一些细节性内容,包括租期不超过20年,押金和租金的收取不应该过大等。这都有助于规范后续的租金操作。

    此次政策应该说在风险中还提到了很多市场关注的地方,包括“名?!薄吧怠薄安幌薰骸?,这样做是为了防范部分租赁房源变为销售房源,类似规定具有积极的意义,防范炒作租赁住房产品的风险出现。

    广东发布租房合同范本

    广州日报讯(全媒体记者贾政)出租屋甲醛超标、房东涨房租、租客擅自转租……对于不少房东和租房客来说,防止自己遇到这些问题,就是签订一份靠谱的租赁合同。

    近日,广东省住建厅发布最新的《广东省住房租赁合同示范文本(征求意见稿)》(简称《征求意见稿》)?!墩髑笠饧濉范猿鲎夥课萸榭黾熬幼⌒枨?,租赁期限,租金及押金,房屋的交付,维护、维修等方面都作了明确的约定。

    《征求意见稿》规定,广东省住房转租以及作居住功能使用的房屋租赁,都应参考使用合同文本。

    同时,根据《征求意见稿》,租赁双方在签订合同前,都应出示有效身份证明,出租人还应当向承租人出示房屋所有权证明或其他合法权属证明;房屋属于共有的,应出示共有权人同意出租的书面证明;委托出租的,应出示产权人的委托授权文件。

    如果租房客想要转租房屋,应当出示房东同意转租的书面证明,并出示自己与房东之间的租赁合同。而且,房屋转租合同的租赁期限不得超出原租赁合同的租赁期限,租客返还房屋后,遗留在房屋中的物品,视为放弃其所有权,房东有权自行处理。

    同时,《征求意见稿》规定,合同租赁期不得超过20年;超过20年的,超过部分无效。

    按照规定,租赁当事人应当在租赁合同订立后30日内办理房租租赁登记备案。在合同有效期内,经双方当事人协商一致,可以解除本合同,任何一方要提前解除合同,应至少提前30日通知对方;提前解除合同的,提出方需支付一定数量的违约金。

    根据《征求意见稿》,出租人交付的房屋若经鉴定不符合建筑、消防、室内空气质量等方面的安全指标和要求,承租人有权单方面解除合同。

    而若租房客擅自将房屋转租给第三人、擅自装修、拆改变动房屋结构及设施的,都需要按照标准向租房人支付违约金。(《广州日报》)



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